Accertamenti preventivi (sì, avete capito bene) ovvero da eseguire prima della vendita.
Ogni proprietario desidera che la vendita del proprio immobile si perfezioni senza “intoppi al rogito notarile” e soddisfare questo desiderio è, a ragione, parte del servizio che offriamo all’Agenzia Boiago. Proprio per questo, io mi sento sempre di consigliare di eseguire tutti gli accertamenti necessari prima di sottoscrivere un compromesso di vendita con il futuro acquirente, anche quando i proprietari sono sicuri che sia tutto normale.
Perché? È presto detto. Le responsabilità di difformità o autorizzazioni sono sempre in capo al proprietario che vende, anche successivamente alla data di stipula notarile.
Analizziamo assieme quali sono e, per chiarezza, cominciamo con un doveroso distinguo dalle due più importanti, che vanno sotto un campo decisamente ampio: la conformità.
- La prima riguarda la conformità urbanistica, ovvero ciò che è stato legittimato in Comune, deve corrispondere allo Stato di Fatto dell’immobile.
Mi soffermo un po’ su questa prima e importante verifica. Può sembrare banale che, a fronte della presentazione ed approvazione del progetto, il vostro immobile sia stato realizzato attenendosi scrupolosamente a ciò che è stato autorizzato, ma il più delle volte non è così. Sovente mi capita di eseguire queste verifiche e di ritrovare puntualmente qualche difformità. Il più delle volte si tratta di modifiche eseguite nel tempo a insaputa dell’attuale proprietario di casa. Così ci si accorge che nel corso degli anni sono state demolite pareti, allargate finestre e forometrie varie, realizzate tettoie, coperture o nei casi peggiori si è costruito non rispettando le distanze dai confini. Le insidie sono molteplici!
Ora, la prima cosa che qualunque proprietario può fare è richiedere un Accesso agli Atti presso il Comune in cui si trova l’immobile (a questo link, per esempio, quello del Comune di Treviso). Si tratta di inoltrare una domanda, che consente di richiedere dietro pagamento copie di atti e documenti relativi a pratiche edilizie che hanno interessato l’immobile. Il più delle volte è possibile richiederlo semplicemente attraverso il sito Internet del Comune alla sezione urbanistica, ma se doveste avere qualche difficoltà sappiate che noi di Boiago, come le agenzie più preparate sulle procedure, vi possiamo aiutare.
Una volta recuperata tutta la documentazione urbanistica, titoli edilizi e relative planimetrie, è importante verificare che ogni aspetto emerso dai documenti corrisponda esattamente allo stato di fatto del vostro immobile. Ah, premunitevi di un metro, perché dovrete assicurarvi che le misure siano conformi e coincidano.
In presenza di difformità, ricordiamoci che all’art. 40 della legge 28/02/1985 n. 47, sue modifiche ed integrazioni, siete voi che dichiarate in atto pubblico la conformità sotto responsabilità penale.
- La seconda conformità riguarda il Catasto,con riferimento legislativo al 29 della legge n. 52 del 27/02/1985 dichiarazioni catastali. L’immobile compravenduto deve risultare conforme alla rappresentazione della planimetria catastale depositata.
Vale la stessa regola, ovvero ciò che risulta deve corrispondere all’esatta disposizione dell’immobile nel suo stato attuale. Quindi è importante richiederne Copia al Catasto, direttamente o, se siete dei buoni utenti digitali, attraverso il servizio offerto da molti siti Internet, previo pagamento e relativa domanda.
| Una raccomandazione |
il Catasto per sua definizione non è probatorio. Ciò significa che molte volte ci troviamo con la planimetria catastale che rappresenta perfettamente l’immobile, mentre l’Accesso agli Atti eseguito evidenzia delle irregolarità. In questo caso è fondamentale provvedere a regolarizzare le difformità presso il Comune, perché la rappresentazione grafica catastale deve corrispondere esattamente all’autorizzato e di conseguenza allo stato di fatto del vostro immobile.
Abbiamo visto l’importanza di eseguire queste verifiche prima di mettere in vendita l’ immobile, proprio perché le responsabilità del venditore sono molte. Rivolgetevi con fiducia al vostro professionista abilitato, che vi eviterà spiacevoli sorprese e vi condurrà ad una serena conclusione.
Buona compravendite allora!
Gianluca Boiago
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